住宅ラウンドアップ第14回：あなたはそれを建てられない
この記事は、住宅供給を阻害する要因として、不条理な防火規定や美的規制、そして「美しくない」という主観的な反対意見が持つ政治的影響力を分析し、市場原理への回帰を提唱している。
キーポイント
防火コードの非効率性
現在の防火規定は、実際の火災リスク防止価値よりも多くの居住空間を失わせ、街路の活気や景観を損なう過度な規制となっている。
美的評価による反対運動
住宅建設への反対（NIMBY）は、単なる利権だけでなく、新築物件が「醜い」という社会的・主観的な美意識に基づく判断（Sociotropic Aesthetic Judgments）に起因する部分が大きい。
市場原理と個人の選択の重要性
政府による規制を排除し、居住者がリスクやデザインについて明確な免責事項に署名した上で、自らの判断で住居を選択できるべきである。
美観と文脈の重要性
住宅開発への支持を決定づける最大の要因は、建物の美しさや既存の街並みとの調和であり、駐車場の有無や税収よりも重視される。
高層建築に対する懸念とスタイルの影響
人々は高層ビルを嫌う傾向が強いが、建物のデザインを周囲に合わせても支持率はほとんど上がらず、むしろ現代的なデザインの方が好まれる場合もある。
画一的なゾーニングのリスク
街並みの均一性を求める声は正当であるが、建築様式を強制的に統一するゾーニングは、将来的な密集化を困難にする逆効果をもたらす可能性がある。
歴史的保存規制の非効率性
多くの場合、価値のない建物や駐車場に対して過剰なコストをかけて保存する規制が敷かれており、実際にユニークな建物の90%以上は対象外であるべきだと指摘されています。
影響分析・編集コメントを表示
影響分析
この記事は、都市計画や建築規制に関する議論において、技術的な安全基準よりも政治的・心理的要因がボトルネックとなっている実態を浮き彫りにしています。特に「美しさ」への主観的評価が政策決定に与える影響を指摘しており、AI やテクノロジー分野における規制緩和の議論においても、非合理的な基準がイノベーションや効率性を阻害するケースへの示唆を含んでいます。
編集コメント
本記事はAI技術そのものに関するものではありませんが、規制や社会の合意形成プロセスにおける非効率性を論じる点で、テック業界の成長を阻む制度的バリアを理解する上で参考となる視点を提供しています。
なぜそれを建てられないのか？
それは、あなたがそれを建てることを許可されていないからです。あなたが建てたい場所では、建てることができません。
あるいは少なくとも、あなたが望むように、あなたが望む範囲で、まともな価格で、そして合理的なスケジュールで建てることができないのです。政府がそれを許さないのです。
これがどのように展開されるのか、いくつかの方法を挙げます。
その一つが、「手頃な価格の住宅」と呼ばれるものであり、これはくじ券を配布する一方で、全体的に住宅の手頃さを低下させるものです。
混雑した都市で火災リスクを叫ぶ
消防士を憎むのではなく、消防局とゾーニングコードを憎んでください。
都市の景観：私たちはまだこのような雰囲気を持つ場所を建てることができます…
ジェイソン（左下の写真について）：消防局のサイトプランおよびサンプル写真への反応：
- 道路幅が NFPA（米国消防協会、National Fire Protection Association）の基準を満たしていない。道路を拡幅するか、路上駐車を撤去すること。
- 建物が道路に近すぎる。車道から建物の正面まで 15〜30 フィートの距離が必要である。
- 木々はおそらく撤去される必要があるだろう。それらが容易なはしごのアクセスを妨げるためだ。
消防レーン（消火活動用の緊急車両通行帯）はどこにある？
セス・ラルゴ：あなたは富裕層を憎む勇気を持っているかもしれません。「障害者」退役軍人を憎む勇気さえ持っているかもしれません。しかし、消防士を憎む勇気はありますか？
我々の優先順位は、この点において深く愚かである。防火によって防がれた損害の価値は、失われた空間の価値に比べて遥かに小さく、さらに「街路を注視する文化」の変化や美観の価値を考慮する以前から、その差は明白だ。
防火規定は、これほどまでに生活に干渉してはならない。そしてこれは、これらの規定が実際に行っていることのほんの一部に過ぎない。この代償は高すぎ、実際の火災リスクのコストよりも遥かに高い。購入者または賃貸借契約を結ぶすべての人に、関連する事項すべてについて明確な免責事項に署名させ、人々に自らの選択を任せるべきだ。
美しさ
もし建物がより美しく見えるなら、新築に対する支持はもっと多くの人々によって得られるかもしれない。
しかしながら、必要な承認の数々とそれに関連するコスト、そしてその美しさが価格に反映されないという事実を考えると、新しい建物はすべて醜いものになってしまう。
私たちがそれを十分に重視すれば、これを改善できるはずだ。
ケルシー・パイパー：個人的な経験から、新築建設への反対が完全に「それが醜い」という考えに基づいており、美しい建物であれば YIMBY（新築建築推進派）になることに満足しているという人々の声を多く聞く。
デイビッド・ブロックマン：クリストファー・エルムンドルフとジョシュア・カッラとの共著による新しい論文。
特に密度の低い地域において、有権者が高密度な新築住宅に反対する理由として過小評価されているものがある：彼らはそれが醜く見えると思い、他の地域であってもそれを防ぐことを望んでいるのだ。
我々が NIMBY（新築建築反対派）だと考えているものの一部は、実はそうではないかもしれない！
…我々は第三の仮説を提案する：社会全体としての審美性判断（Sociotropic Aesthetic Judgments）。
有権者は、建物が視覚的に魅力的かどうか、「周囲に馴染んでいる」かどうかについて自動的に判断を下します。重要なのは、彼らがこれらの美的基準を広く適用している点です—自分のブロック内だけでなく、住宅が提案されるあらゆる場所で適用されます。
…既存の理論では、高密度地域に住む持ち家所有者は、すでに密集している地域におけるさらなる密度拡大に対して最大の反対者になるはずだと予測しています。なぜならそれは彼らの裏庭だからです！
しかし、幹線道路沿いの持ち家所有者たちは、実は AB 2011 様式の幹線道路沿いの上層化（upzoning）に最も支持を示すのです！
ここでは二つのことが起こっていると考えられます：
- 人々は自分の美的嗜好に合った近隣地域へ自ら選択して移り住みます。高密度地域に住んでいる人は、おそらくそこに「好み」を持っているはずです。
- 有権者は、既存の建築環境と「馴染む」開発を好みます…
「醜さ」は他の懸念事項と比較して実際にどれほど重要なのでしょうか？非常に重要です。
私たちは住宅に対するさまざまな反対意見について有権者を調査しました。図 3 に示す通り、「都市には高層アパートビルが少ないほうが見た目が良い」という信念が、反対の主要な予測因子であることがわかりました。
その後、提案された建物の属性（税金、駐車場、建築家の設計評判）を変化させた実験を行いました。
結果 1：プロジェクトの美的品質は支持を決定づける大きな要因であり、駐車場や税収に関する懸念を上回っていました。
結果 2...
2 つ目の小話では、回答者に建物の画像を示しました。
結果はまた、視覚的な魅力と文脈への適合性が住宅に対する支持を強力に駆動しており、その効果は住居費の懸念よりもはるかに大きいことを裏付けています。
アドリアン・ピエツャク：その通りです！私が新たに発表した論文（タリ・メンデルバーグとの共著）ではこう問いました。『近隣環境』への懸念は現実のものなのか？（ネタバレ：はい、非常にそうです）。人々は伝統的なレンガ造りの建物を好むのでしょうか？（ネタバレ：いいえ）。そして、様式を変更して周囲に「馴染ませる」ことが支持を高めるのか？（ネタバレ：わずかばかりです）。
… 私たちは何を見つけたでしょうか。人々は背の高い建物が嫌いです（驚きではありません）。様式の影響は非常に小さかった（これは私たちが驚いた点です）。むしろ、人々は実際にはモダンで黒と白のラインスクリーン覆い（rainscreen cladding）を施した建物を*より好む*ことがわかりました！
この効果を駆動しているものは何でしょうか。それは主に高さです… 背の高い建物の様式を変更して、周囲の低い建物と同じ様式に合わせようとしても、ほとんど効果はありませんでした！
… つまり、一般的な人は実際に近隣の特徴（無害で、犬笛的な意味ではない文脈での）を心から気にしており、人々に住宅支持を得ることは、単にレンガ造りにすればよいほど単純ではないようです。均一性のためのゾーニングは逆効果となり、将来の密集化を困難にする可能性があります！
[論文全文はこちら]
歴史的保存活動が制御不能になっている
新しい美しさを可能にするのではなく、誰も欲しがらず価値を見出さない、しばしば醜く荒廃した既存の建物、時には単なる駐車場そのもののようなものを、もし請求書が提示されたら誰も決して支払おうとしないようなばかげたほど高いコストで「保存」しているのです。
実際にユニークで特別であり、歴史を持つ建物の一部を歴史的に保存する余地はあるのでしょうか？もちろんあります。しかし、90% 以上のケースではその逆です。
ヤシャール・アリ：ホワイトハウスが東翼のファサードの解体を開始し、トランプ氏のボールルーム建設を進めている。
アーマンド・ドマレフスキー：この国には、ホワイトハウスよりも駐車場に対する歴史的保存規則の方が厳しくなっているのです。
トランプ支持者たちが、私が彼が東翼のボールルームを壊したことに怒っていると考えるのは面白いですが、私はむしろ駐車場を住宅に置き換えることの難しさにずっと憤慨しています。
確かに。ボールルームを設置したり、既存の建物を取り壊してでもそれを行うことに対しては全く問題ありません。ただし、より優先すべきはオフィススペースの増加です。
問題は、歴史的保存要件やランドマークの大半が、率直に言ってばかげていることです。義務付けられるべき保存の適切な量はゼロではありませんが、関与するコストを正当化できる建物と詳細は非常に限られています。
ある特定の事例に人々が異議を唱える場合、それを解決する明白な方法があります。それは政府または民間団体、あるいはその組み合わせが関連する物件の入札を行い、それらを保存することを選択することです。あるいは同様に、ホワイトハウスの窓のように、特定の保存にかかる費用を負担することもできます。そうでなければ、保存する価値はありません。
階段は一つあれば十分
私は二階建ての階段に関する要件が馬鹿げていると確信していました。しかし、それがこれほどまでに馬鹿げたものだと知りませんでした。
サミュエル・ヒューズ：二階建ての階段規則について興味深い点は、政府自身がこの規制が悪いことを知っていたことです。政府自身の費用対効果分析では、そのコストが便益の294倍に達することが明らかになっています。
引用されたスレッドは、ロンドンが最近、わずか5%という極めて少ない住宅目標しか達成できていない理由を様々な観点から説明しています。もちろんいつもの話です。高層建築については、Building Safety Regulator（ビルディング・セーフティ・レギュレーター）からの新たな規制承認が必要ですが、ここには深刻な遅延が生じており、申請の30%しか承認していません。これは「起こり得ない」状況であるべきです。却下されるリスクを避けるために試みるのは非常に高価であり、70%という高い却下率がある場合、承認に必要な条件が何なのかを理解できるのは、実際に試してみて失敗する以外に方法がないことを意味します。
また、2 つの階段に関する要件も大きな問題です。特に、スペースの巨大な割合を無駄にする廊下に対する他の規則と組み合わさると、さらに深刻になります。一方の面しか持たない建物の禁止は、効率的なレイアウトをさらに困難にしています。自由保有者の土地収用もあり、より多くの建物を開発する意欲が大幅に低下しました。新たな埋立地税も導入されました。そのほかにも多数あります。すでに住宅が深刻に不足し、手が出せない状態にある都市において、ほぼ新しい住宅は建設されていません。
ゾーニングの暴走
通常以上にひどい状況ですが、この女性には気の毒に思いますが、これは笑えます。
Blightersort: 保険数理士として発言しますが、「1 から 100 の洪水氾濫原にある」という表現と、彼女が「今年は何年ですか？」と尋ねるやり取りは、まさに最高です。
頭では理解していても、基本的に誰も統計的に考えることはできないものですが、これをこのように実際に目撃すると、
Christoph Rehage: 私はかつて、一度に大量のエスタシー錠剤を摂取した男を知っています。彼は「平均して 100 回なら問題ない」という記事を読み、私をまっすぐ見つめてこう言いました。「私はもう 90 回ほどやったから、あと数回なら大丈夫だ」と。
Matrix Mysteries（2 分の動画あり）: この女性は 37 エーカーの土地を所有しています。それでも政府は、そこに小さな家を建てることができないと通告しました。「私が土地を所有しているのです。広大です。何が問題なのですか？」土地を所有していても、政府は依然としてその土地で何ができるかを制限しようとするのです。
ここには実際に問題があります。彼女が洪水氾濫原に建てたい家に対して、保険を付けたり救済措置をとったりすることを避けられないという点です。しかし、37エーカーの土地を持ちながらそこに家を一つしか建てられないと言われているのは、あまりにもおかしな話です。
より小さな別の例をご紹介します。
アレクシス・リバス：グッゲンハイム螺旋を歩いた人は5000万人に上ります。その間、36インチの壁から転落した人はいませんでした。しかし現在の建築基準はそれを危険だとみなし、42インチへの改修を要求しています。
5000万人もの安全な訪問が計画審査を通らない場合、本当の危険は壁にあるのではなく、官僚主義にあります。
エレベーター作戦
はい、私たちはまだエレベーター運転士の人件費を支払わされており、裁判所もそれを強制しています。
ダニエル・トルブマン：「不要な列車運転士を仕事創出のための雇用として維持するなら、エレベーター運転士も引き続き置くべきか？」という問いは地下鉄の自動化に関する議論でよく取り上げられる修辞的な質問ですが、組合の答えは皮肉抜きに『はい』です。
そして2023年、ある裁判官がその意見に同意しました！
ディラン・エスパー：ある時点でリベラル派は公共部門の労働組合について正直になる必要がある
接続問題
住宅を電力会社に接続しないことの限界コストは、誰もそこに住めなくなることです。したがって、明白な介入策として、電力会社が準備完了から3ヶ月以内に通知を受け取り、1ヶ月以内（正確な期間は交渉可能）に接続を提供しない場合、完成するまでその物件の市場賃料を支払う義務を負うというルールが考えられます。
アレックス・ワイス：9ヶ月経過してもまだ待機中。所有者は現在、LADWPからの許可証（C of O）が出るのを待っています。全くもってばかげています。
この物件は賃貸開始の準備ができています！
David Moghaven: 狂気じみています。これは数年前にロサンゼルスで行われた私たちの開発案件の一つで起きた出来事です。この経験の後、私たちはロサンゼルスの開発を中止しました。リスクが高すぎます。時間は取引を殺します！！！LADWP（ロサンゼルス市水道局）はマフィアのようです。災難です。幸運を祈ります。
Max Dubler: 非専門家が、開発業者が意図的に新築物件を空室にして価格操作や金融犯罪を行っていると思い込んでいることを、私は本当に責められません。なぜなら、実際にこれが起こる理由はあまりにも馬鹿げているからです。
Alex Weiss: 私たちは先ほど電力供給を受けましたが、電源を入れた後でも、さらに検査のために遅延させられています。先日この写真を撮りました。ただ放置されているだけで、オーナーは銀行から圧力をかけられています。
え？裕福な開発業者が、電力会社が完成したアパートビルを電気に接続することを拒否しているせいで、毎月数十万ドルの損失を出しているというのですか？そしてこれは、住宅不足が危機レベルにある中で起こっていることなのです。私たちは一体何のためにここにいるのでしょうか？
Moses Kagan: 一般の人々が、これが開発業者にとってどれほど壊滅的な事態かを理解していないかもしれないので、説明させてください：
このプロセスの段階では、このアパートビルを建設するために予算化されたすべての資金が引き出され、すでに支出されています。
つまり、この空家に対しては、維持費（固定資産税、保険、警備など）を支払うだけでなく、開発者は建設に要した全資金に対する利息も支払っていることになります。
開発者は、請負業者、建設融資者、出資者の後に支払いを受けるため、この遅延により、開発者はこの建物を建設するためのすべての仕事に対して利益がゼロになる可能性が非常に高いです。
私に2つの質問をさせてください：
- あなたが個人的に莫大な財務リスクを負い、最も親しい人々を多数巻き込んで一緒に取り組み、3〜4年間働いた結果、利益がゼロになった場合、今後再び同じことをしますか？
そして
- このような開発者が今後建設を行わなくなった場合、私たちが必要な住宅をどうやって確保すればよいのでしょうか？
つまり、両方が必要なのです。
手頃な価格の住宅（Affordable Housing）
なぜ結局のところそれほど手頃な価格にならないのか不思議に思いませんか？振り返れば、兆候はありました。
ジェームズ・クロフォード：これがどうして現実なのか
アレック・スタップ：シカゴで「手頃な価格の」住宅のユニット1つを建設するのに75万ドルもかかる理由が不思議です…
シカゴ・トリビューン：ビエルマ氏によると、この声明の主な問題は、開発者（およびすべての市契約業者）とその資金提供者に対して、奴隷制への投資や利益を得た記録があるかどうかを問うセクションにあることです。
「この対応には何百時間もの努力とコストがかかり、他の都市や州では要求されていない質問です」とビエルマ氏は述べた。「これは、コストを増大させ、民間資本がここで働くのを阻害する都市ができることの素晴らしい例です」。
アレック・スタップ：しかし心配しないでください。市長室は明確に、これが時間と金銭の完全な無駄であると告げます。
シカゴ・トリビューン：この情報を報告した結果として、市からの資金を拒否された団体はありません。
実際に手頃な住宅
実現する方法を知っています。かつては実現していました。しかし代わりに、それを禁止しています。
都市が「手頃な住宅」にこれほど焦点を合わせる理由の一つは、人々をホームレスから守っていた自然発生型の安価な住宅オプションを規制によって消滅させてしまったからです。
ライアン・プジッキー氏（ベン・ファーナス経由）：ルームハウス、宿泊施設、安宿など、様々な名称で蔑称として呼ばれてきたSROs（単身者向け住居）は、社会経済的階層の最下位にいる人々に対して手頃な市場価格の住宅を提供していました。SROsは furnished single rooms（家具付き単室）を個人向けに専門とする最も安価な形態の住宅ホテルでした。通常、台所と浴室は共有されていました。1924年の典型的なSROの家賃は、現在の価値で月額230ドルでした。
ライアンが示す通り、また私が以前取り上げた通り、SROs（単身者向け住居）の破壊は非常に意図的なものでした。SROsは本質的にほぼどこでも違法です。
ここで先例規制について語るのに最適な場所です。
SRO の問題点は、都市に望ましくない人々、つまりホームレスの境界線にいる人々や破産している人々、あるいはすべての収入を故郷へ送金したいと考えている人々などが、SRO を賃貸しようとする点にあります。彼らをあなたの都市や町に住まわせるつもりはありません。もしあなただけが SRO を許可し、他が許可しないなら、あなたは洪水に遭うことになります。
もしすべてが SRO を許可するなら、問題はありません。SRO が必要な人々はそれを得られ、スタートアップ段階の人々は低賃金の仕事でも生活でき、ある程度の貯金をすることも可能になります。運が悪く路頭に迷った際にも、路上で過ごすことを避けるために必要なものは非常に少なく、残りのホームレスを路上から引き揚げるコストもはるかに低く抑えられます。
したがって、すべての人が SRO の許可を義務付ける連邦法（あるいは少なくとも州法）を制定すれば、この調整問題が解決します。SRO という独自の住宅クラスを作成し、他の住宅が許可される場所であればどこでも、または各都市の特定の区域などで許可することを義務付けるのです。
明白な反論として、「SRO での生活は許容できないので、むしろ禁止すべきであり、人々に住宅にさらに多くの費用をかけるよう強制すべきだ」というものがあります。しかしこれは往々にして彼らにとって明らかに著しく悪影響であり、しばしば路上へ追いやる結果となります。また、これにより残りの住宅ストックの賃料も大幅に上昇します。
安価な住宅のみでは状況はさらに悪化する
この時点で私を驚愕させるには相当な努力が必要ですが、「支援付き多戸建て住宅（Supportive Housing Multifamily Housing）」について学ぶことでその役目を果たしました：
Right Angle New Network: 速報 - カリフォルニア州上院は SB 549 を可決し、ロサンゼルス郡に対して火災で焼失した敷地を最小限の費用で購入し、低所得者向け住宅へ転換する権限を与えました。これは、ガビン・ニューサム知事が家屋所有者に対し、政府主導による不動産転換は行わないと以前保証していた内容に直接反するものです。
Confirmed Miscer: ところで、これは単なる「低所得者向け住宅」よりもはるかに深刻な事態になる可能性があります。
SB 549: 「支援付き多世帯住宅」として認定されるためには、プロジェクトは入居者の少なくとも 40% をホームレスの人々、あるいは過去に少なくとも 15 日間を「刑務所、病院、収容施設、精神疾患治療機関」で過ごした個人に提供しなければなりません。
Daniel Eth: この提案にはいくつかの歪んだインセンティブが含まれていますね。巨額の賄賂を配布し、それをホームレスであること、重度の病気であること、あるいは犯罪者であることを条件とするのは、全く新しい次元の話です。均衡状態を解決する時期が来たのかもしれません。15 日間刑務所に収容されるか、一時的にホームレスになるために、あなたはいくら支払われる必要があるでしょうか？
「低所得者向け住宅」の別の形で、さらに悪化するのは子供を禁止することです。ああ、すみません、私が言いたかったのは「55 歳以上のシニア専用」ということです。そうすれば、「子供がうるさく学校が必要」といった面倒な懸念なく、すべての補助金と追加許可が付随する「低所得者向け住宅」を建設することが認められます。多くの人が子供の隣に住みたいと考えていますが、多くの人にはそうではありません。特に貧困層の子供についてはその傾向が強いです。一方、貧困層の高齢者はトラブルや費用を生み出しません。
これは両方の世界における最悪の状況です。18 歳以上や 25 歳以上を禁止することは違法であると言えないため、子供たちを排除するには 55 歳以上とする必要がありますが、多くの高齢者がこれを望んでいないという事実があります。その結果、これまでにない若者から高齢者への移転が生じ、他のすべての問題にさらに拍車をかけることになります。
理論上、もしこの負担となる補助金が存在しなければ、これはそれほど重要ではないはずです。55 歳以上の居住者のための住宅を大量に建設すれば、それは別居していない人々を対象とすることになり、結果として住宅コストが低下します。なぜなら住宅は基本的に代替可能だからです。問題は主に、関与する補助金や「手頃な価格」に関する要件にあります。
また、子供たちは騒がしく物を壊し、学校などのインフラを必要とするため、それに応じてより多くの料金を請求できるべきだという主張も妥当でしょう。ただし、その際にも子供たちが社会にもたらす利益を考慮に入れる必要があります。
敵は誰か思い出せ
動画はリンク先にあります。説明文は非常に正確です。彼女は実際にそうしました。
Joe Cohen: ロスアンゼルス市議会のイメルダ・パディラ議員が、手頃な価格の住宅プロジェクトを 6 ストーリーから 3 ストーリーに縮小し、EV（電気自動車）充電スペースを追加するよう強制した際、ロベットの顔を見てのこと
パディラ市議が、地区の住民のために住宅をより手頃な価格にする取り組みの一環として、「開発業者に安価住宅プロジェクトの規模縮小を強制する」ことを例に挙げたという事実がいまだに信じられません！
Anechoic Media: このアイン・ランドの悪役のような人物が、英語圏のすべての都市で同時に土地利用の支配権を掌握した経緯はどういうものなのでしょうか？彼らは自らが引き起こす被害を誇らしげに語り、「開発を止めることこそが自分たちが目指すべきことだ」と本気で信じているのです。
原文を表示
Why can’t you build it?
Because you aren’t allowed to build it. Not in the place you want to build it.
Or at least, not the way you want, to the extent you want it, at any sane price and on any reasonable schedule. The government will not let you.
Here are some of the ways that plays out.
One way they prevent this is so-called ‘affordable housing,’ which gives out lottery tickets while overall making housing less affordable.
Yelling Fire Risk In A Crowded City
Don’t hate the firefighters, hate the fire department and the zoning code.
City Aesthetics: We could still build places that feel like this….
Jason (referring to lower left photo): Fire department response to site plan & sample photo:
-Street width doesn’t meet NFPA. Widen or remove street parking.
-Buildings too close to street. Need 15-30’ from curb to face.
-Trees likely need to go as they block easy ladder access.
-Where’s the fire lane?
Seth Largo: You have the courage to hate the rich. You may even have the courage to hate “disabled” vets. But do you have the courage to hate firefighters?
Our priorities on this are deeply stupid. The value of the fire harms prevented is vastly exceeded by the value of space lost, even before factoring in the change in culture from having eyes on the street or the value of aesthetics.
Fire codes simply should not be allowed to interfere with life to this extent, and this barely scratches the surface of what those codes end up doing. It is too high a price, far higher than the cost of actual fire risk. Make everyone who buys or rents sign a very clear waiver of everything involved and let people make their own choices.
Beauty
Perhaps a lot more people would support new building if it looked better.
Alas, given all the approvals you need, and all the associated costs, and the fact that most of the value of that beauty is not captured in the price, everything new is ugly.
We could fix this, if we cared enough.
Kelsey Piper: anecdotally I hear from lots of people whose opposition to new construction is entirely that they think it’s hideous and who are happy to be YIMBY for pretty buildings
David Broockman: New paper with Christopher Elmendorf and Joshua Kalla.
An under-appreciated reason why voters oppose dense new housing, especially in less-dense neighborhoods: they think it looks ugly and want to prevent that, even in other neighborhoods.
Some of what we think is NIMBYism might not be!
… We propose a third explanation: Sociotropic Aesthetic Judgments.
Voters form automatic judgments about whether a building is visually appealing or “fits in.” Importantly, they apply these aesthetic standards broadly—not just on their own block, but wherever housing is proposed.
… Existing theories predict homeowners in dense areas should be the biggest opponents of more density in already-dense areas--it’s their backyard!
But homeowners on corridors are actually *most* supportive of AB 2011-style upzoning of corridors!
We think two things are going on here:
- People self-select into neighborhoods that match their aesthetic tastes. If you live in density, you likely have a “taste” for it.
- Voters prefer development that “fits in” with the existing built environment...
How much does “ugliness” actually matter compared to other concerns? A lot.
We surveyed voters on various objections to housing. As Figure 3 shows, the belief that “Cities look nicer when they have fewer tall apartment buildings” is a top predictor of opposition.
We then ran an experiment varying attributes of a proposed building: taxes, parking, and the architect’s design reputation.
Result 1: The aesthetic quality of the project was a massive driver of support--outweighing concerns about parking or tax revenue.
Result 2...
In a second vignette, we showed respondents images of buildings.
The results also confirm that both visual appeal and fit in context powerfully drive support for housing, and seemingly far more than affordability concerns.
Adrian Pietrzak: That’s right! My newly published paper (with Tali Mendelberg) asks: are concerns about ‘neighborhood context’ real? (spoiler: yes, very much)
Do people prefer traditional/brick buildings? (spoiler: no). And does changing style to “fit” boost support? (spoiler: only a tiny bit).
… What did we find? People hate tall buildings (not surprising). Style had very little impact (we found that surprising). If anything, people actually liked modern, black and white rainscreen cladded buildings *more*!
What’s driving this effect? It’s mostly height… Changing the style of a taller building to fit the style of the surrounding shorter buildings had nearly no effect!
… So, it seems the typical person does genuinely care about neighborhood character (in the innocuous, non-dog whistle sense), and getting people to support housing is probably not as simple as making it brick. Zoning for uniformity can backfire, making future densification hard!
[full paper here]
Historical Preservation Is Out Of Hand
Instead of enabling new beauty, we ‘preserve’ a bunch of existing buildings, that no one wants or values, often ugly and run down, sometimes literal parking lots, at ludicrously high costs that no one would ever choose to pay if presented with the bill.
Is there a place for some amount of historical preservation of actually unique and special buildings with histories? Sure, but 90%+ of the time it is the other way.
Yashar Ali: White House begins demolishing East Wing facade to build Trump’s ballroom.
Armand Domalewski: we’ve got stronger historic preservation rules for parking lots in this country than we do the White House.
It’s funny that Trumpers think I’m mad that he tore down the East Wing ballroom when I’m much more mad about how hard it is to replace a parking lot with housing.
Indeed. I have zero issue with installing the ballroom or tearing down existing buildings to do it, although a much higher priority would be more office space.
The issue is that the vast majority of historical preservation requirements and landmarks are, quite frankly, stupid. The correct amount of mandated preservation is not zero, but very few buildings and details justify the costs involved.
If people disagree with a given case, there is an obvious way they can solve this, which is for governments or private groups in some combination to bid on the relevant properties and choose to preserve them. Or similarly, as in the White House windows, they can pay the cost of a particular preservation. Otherwise, it’s not worth it.
You Only Need One Staircase
I was highly confident the requirements for second staircases was dumb. I did not realize it was quite this dumb.
Samuel Hughes: The fascinating thing about the second staircase rule is that the Government knew it was a bad regulation: the Government’s own cost-benefit analysis found that its costs are 294 times greater than its benefits.”
The quoted thread goes through various reasons London has managed to construct only 5% of even its meager housing targets lately. Oh, the usual. A new regulatory approval is required for tall buildings from the Building Safety Regulator, which is heavily backlogged, and also only approves 30% of applications. This should be a Can’t Happen, it is very expensive to try and get rejected so if you have a 70% rejection rate then that means no one can figure out what it takes to get approved except by trying and finding out.
Also the second staircase requirement is a big deal, especially combined with other rules against corridors that waste huge percentages of space. And the ban on single aspect buildings, which makes efficient layouts even harder. There was expropriation of freeholders, which makes development of more buildings much less desirable. There is a new landfill tax. And so on. Almost no new housing, in a city that is already profoundly starved for housing and unaffordable.
Zoning Run Amok
Even more than usual that is, also I feel bad for this woman but this is hilarious.
Blightersort: speaking as an actuary, i simply love the “you’re on a 1-100 flood plain” and her asking “what year are we on?” just fantastic.
you understand, intellectually, that basically no one can think statistically but seeing it in action like this is <chef’s kiss>
Christoph Rehage: I once knew a guy who did tons of ecstacy pills one time he read an article that said *on average* 100 hits are fine for a person and then he looked me dead in the eye and said: “I’ve done like 90, I can do a few more”
Matrix Mysteries (has the 2 min video): This woman OWNS 37 acres of land. The government STILL told her she can’t put a tiny home on it. “I said, I own the land. It’s massive. What’s the problem?” Even when you own the land, the government still tries to tell you what you’re allowed to do with it.
There is an actual problem here which is that we are unable to avoid insuring or bailing her out for that home that she wants to build on a flood plain, but yeah having 37 acres and being told she can only have one house on it is rather absurd.
Here’s another smaller example.
Alexis Rivas: 50 million people have walked the Guggenheim spiral. Zero fell over its 36” parapet. Today’s code deems it unsafe, demands 42”.
When 50 million safe visits can’t clear plan check, the real danger isn’t the parapet - it’s bureaucracy.
Elevator Action
Yes, we are still paying for elevator operators and judges are forcing us to do it.
Daniel Trubman: “If we’re going to keep unnecessary conductors on trains as make-work jobs, should we also still have elevator operators?” is a rhetorical question often brought up in the discussion on subway automation, but the union’s answer is unironically yes.
And in 2023 a judge agreed!
Dilan Esper: at some point liberals have to be honest about public sector unions
The Hookup
The marginal cost of not hooking up a residence to power is that no one can live in it, so the obvious intervention is that if the power company has three months notice of when you’ll be ready and doesn’t give you the hookup within a month (exact timelines negotiable) then they have to pay market rent on the property until they’re finished.
Alex Weiss: 9 months and counting. Owner is still waiting on LADWP so he can get his C of O. Absolutely ridiculous.
We are ready to lease this up!
David Moghaven: Insane. This happened to one of our development deals in LA a few years ago. We stopped developing in LA after this experience. Too risky. Time KILLS deals!!! LADWP is like a mafia. Disaster. Good luck.
Max Dubler: I cannot really blame non-experts for believing that developers intentionally keep new buildings empty to do price manipulation and/or financial crimes because the actual reasons why this happens are just so dumb.
Alex Weiss: We just got powered but they are delaying us for another inspection even after turning on power. I took this the other night. It was just been sitting and the owner has the bank pressing him.
Like, what? Rich developers are losing hundreds of thousands of dollars per month because the power utility simply refuses to come connect their finished apartment buildings to electricity? And this is happening amidst a crisis-level housing shortage? What are we even doing here?
Moses Kagan: Not sure normies understand how disastrous this is for the developer, so let me explain:
At this stage in the process, all of the capital budgeted to build this apartment building has been drawn down and spent.
This means that, in addition to having pay carrying costs (property tax, insurance, security, etc.) for this empty building, the developer is *also* paying interest on *all* the money to build it.
Because the developer gets paid last (after the contractor, the construction lender and the equity investors), very likely this delay means this developer will make $0 for all his work building this thing.
Let me ask you two questions:
- If you took an enormous financial risk personally, convinced a whole bunch of your closest contacts to go in with you, worked for 3-4 years, and then made $0, would you do this ever again?
and
- If developers like this won’t build again, how are we going to get the housing we need?
I mean, you need both.
Affordable Housing
Wonder why it’s so often not so affordable after all? In hindsight, there were signs.
James Crawford: How is this real
Alec Stapp: I wonder why it costs $750,000 to build each unit of “affordable” housing in Chicago...
Chicago Tribune: The main issue with the statement, Vielma said, is the section that asks developers (and any city contractors) and their funders if they have records indicating if they have ever invested in or profited from slavery.
“That response takes hundreds of hours of diligence and costs and is a question that no other city or state requires,” Vielma said. “This is a great example of what a city can do that adds costs and stifles private capital from working here.”
Alec Stapp: But don’t worry, the mayor’s office will tell you explicitly that it’s a complete waste of time and money.
Chicago Tribune: No group has been denied city funding as a result of reporting this information.
Actually Affordable Housing
We know how to make it happen, we used to make it happen, instead we ban it.
One reason cities are so focused on “affordable housing” is they have regulated out of existence the naturally occurring cheap housing options which once kept people out of homelessness
Ryan Puzycki via Ben Furnas: Variously and derogatorily known by many names — rooming houses, lodging houses, flophouses — SROs provided affordable, market-rate housing to those at the bottom of the socioeconomic ladder. SROs were the cheapest form of residential hotels, specializing in furnished single rooms for individuals, usually with shared kitchens and bathrooms. A typical SRO rent in 1924 was 230 dollars per month in today’s dollars.
As Ryan illustrates, and as I’ve covered before, the destruction of SROs (single room occupancies) was very intentional. SROs remain illegal essentially everywhere.
This is a great place to talk about preemption.
The problem with SROs is that many of the people you do not want in your city, who are borderline homeless or broke or want to send every cent back home or similar, will want to rent an SRO. You do not want them in your city, or your town. If you allow SROs and no one else does, you will be flooded.
If everyone allows SROs, then there is no problem. Those who need SROs get them, those starting out can afford to take a low paying job and still save some money, it takes very little to stay off the streets when down on one’s luck, we can take the remaining homeless off the street at much lower cost.
Thus, a Federal law (or at least a state law) forcing everyone to allow SROs would solve this coordination problem. You create a distinct class of housing, the SRO, that has to be permitted anywhere other housing is permitted, or in some portion of every city, or something similar.
The obvious objection is that living in an SRO is unacceptable, so instead we should ban them, and force people to spend much more money on housing despite this often being obviously vastly worse for them, and it often forcing them onto the street. This also drives rents up a lot on the remaining housing stock.
Affordable Housing Only Worse
It takes a lot to flabbergast me at this point, but learning about Supportive Housing Multifamily Housing did the trick:
Right Angle New Network: BREAKING - The California Senate has passed SB 549, granting LA County authority to purchase fire‑destroyed lots for minimal cost and convert them into low‑income housing, directly contradicting Gavin Newsom’s previous assurance to homeowners that such government‑driven property conversions wouldn’t happen.
Confirmed Miscer: This is potentially much worse than mere “low income housing” btw.
SB 549: To qualify as Supportive Housing Multifamily Housing, a project must provide at least 40% of its units for the homeless, or individuals who have spent at least 15 days in ‘jails, hospitals, prisons and institutes of mental disease.’
Daniel Eth: Okay, this proposal has some perverse incentives
Handing out giant bribes and conditioning them on being homeless, severely sick or a criminal is a whole new level. Time to solve for the equilibrium, I suppose. How much would you have to be paid to spend 15 days in jail or temporarily be homeless?
Another form of Affordable Housing Only Worse is to ban children from it, oh I’m sorry I meant make it for seniors 55 and above. Then you are allowed to build ‘affordable housing’ with all the subsidies and extra permits that attach to that, but without pesky concerns like ‘children are loud and require schools.’ A lot of people want to live next to children, but many don’t, especially poor children, whereas poor seniors don’t cause trouble or expenses.
This is a worst-of-both-worlds situation, as you can’t say 18+ or 25+ that’s illegal, which means in order to get kids banned they have to go 55+ despite most seniors not wanting this, and the result is yet another transfer from the young to the elderly, on top of everything else.
In theory, if it wasn’t for the subsidies this was eating this mostly wouldn’t matter? If you build a bunch of housing for 55+ residents, that still means people who don’t live elsewhere, which in turn lowers housing costs, because housing is largely fungible. The problem is mostly the subsidies and ‘affordable’ requirements involved.
It would also be reasonable to say that children are loud and destroy things and require schools and so on, and thus we should be able to charge more accordingly, so long as we also took into account the benefit to society of those kids, as well.
Remember Who The Enemy Is
The video is at the link, the description is highly accurate. She really did this.
Joe Cohen: on Lovett’s face when LA City Councilmember Imelda Padilla said she forced an affordable housing project to go down from six stories to three stories and add in EV charging spaces
I still can’t believe Councilmember Padilla used *forcing a developer to reduce the size of an affordable housing project* as an example of how she is making housing more affordable for the people in her district!
Anechoic Media: How did this exact type of Ayn Rand villain manage to seize control of land use in every city in the anglosphere simultaneously? They brag about the damage they do; they truly believe stopping development is the thing they show up
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