住宅ラウンドアップ第14回：あなたはそれを建てられない

なぜそれを建てられないのか？ それは、あなたがそれを建てることを許可されていないからです。あなたが建てたい場所では、建てることができません。 あるいは少なくとも、あなたが望むように、あなたが望む範囲で、まともな価格で、そして合理的なスケジュールで建てることができないのです。政府がそれを許さないのです。 これがどのように展開されるのか、いくつかの方法を挙げます。 その一つが、「手頃な価格の住宅」と呼ばれるものであり、これはくじ券を配布する一方で、全体的に住宅の手頃さを低下させるものです。 混雑した都市で火災リスクを叫ぶ 消防士を憎むのではなく、消防局とゾーニングコードを憎んでください。 都市の景観：私たちはまだこのような雰囲気を持つ場所を建てることができます… ![image](https://substackcdn.com/image/fetch/$s_!_q08!,w_1456,c_limit,f_auto,q_auto:good,fl_progressive:steep/https%3A%2F%2Fsubstack-post-media.s3.amazonaws.com%2Fpublic%2Fimages%2Fe4944e40-9b28-4704-9c2a-25ad47bdd3f8_1008x583.png) ジェイソン（左下の写真について）：消防局のサイトプランおよびサンプル写真への反応： - 道路幅が NFPA（米国消防協会、National Fire Protection Association）の基準を満たしていない。道路を拡幅するか、路上駐車を撤去すること。 - 建物が道路に近すぎる。車道から建物の正面まで 15〜30 フィートの距離が必要である。 - 木々はおそらく撤去される必要があるだろう。それらが容易なはしごのアクセスを妨げるためだ。 消防レーン（消火活動用の緊急車両通行帯）はどこにある？ セス・ラルゴ：あなたは富裕層を憎む勇気を持っているかもしれません。「障害者」退役軍人を憎む勇気さえ持っているかもしれません。しかし、消防士を憎む勇気はありますか？ 我々の優先順位は、この点において深く愚かである。防火によって防がれた損害の価値は、失われた空間の価値に比べて遥かに小さく、さらに「街路を注視する文化」の変化や美観の価値を考慮する以前から、その差は明白だ。 防火規定は、これほどまでに生活に干渉してはならない。そしてこれは、これらの規定が実際に行っていることのほんの一部に過ぎない。この代償は高すぎ、実際の火災リスクのコストよりも遥かに高い。購入者または賃貸借契約を結ぶすべての人に、関連する事項すべてについて明確な免責事項に署名させ、人々に自らの選択を任せるべきだ。 美しさ もし建物がより美しく見えるなら、新築に対する支持はもっと多くの人々によって得られるかもしれない。 しかしながら、必要な承認の数々とそれに関連するコスト、そしてその美しさが価格に反映されないという事実を考えると、新しい建物はすべて醜いものになってしまう。 私たちがそれを十分に重視すれば、これを改善できるはずだ。 ケルシー・パイパー：個人的な経験から、新築建設への反対が完全に「それが醜い」という考えに基づいており、美しい建物であれば YIMBY（新築建築推進派）になることに満足しているという人々の声を多く聞く。 デイビッド・ブロックマン：クリストファー・エルムンドルフとジョシュア・カッラとの共著による新しい論文。 特に密度の低い地域において、有権者が高密度な新築住宅に反対する理由として過小評価されているものがある：彼らはそれが醜く見えると思い、他の地域であってもそれを防ぐことを望んでいるのだ。 我々が NIMBY（新築建築反対派）だと考えているものの一部は、実はそうではないかもしれない！ …我々は第三の仮説を提案する：社会全体としての審美性判断（Sociotropic Aesthetic Judgments）。 有権者は、建物が視覚的に魅力的かどうか、「周囲に馴染んでいる」かどうかについて自動的に判断を下します。重要なのは、彼らがこれらの美的基準を広く適用している点です—自分のブロック内だけでなく、住宅が提案されるあらゆる場所で適用されます。 …既存の理論では、高密度地域に住む持ち家所有者は、すでに密集している地域におけるさらなる密度拡大に対して最大の反対者になるはずだと予測しています。なぜならそれは彼らの裏庭だからです！ しかし、幹線道路沿いの持ち家所有者たちは、実は AB 2011 様式の幹線道路沿いの上層化（upzoning）に最も支持を示すのです！ ここでは二つのことが起こっていると考えられます： 1. 人々は自分の美的嗜好に合った近隣地域へ自ら選択して移り住みます。高密度地域に住んでいる人は、おそらくそこに「好み」を持っているはずです。 2. 有権者は、既存の建築環境と「馴染む」開発を好みます… 「醜さ」は他の懸念事項と比較して実際にどれほど重要なのでしょうか？非常に重要です。 私たちは住宅に対するさまざまな反対意見について有権者を調査しました。図 3 に示す通り、「都市には高層アパートビルが少ないほうが見た目が良い」という信念が、反対の主要な予測因子であることがわかりました。 ![image](https://substackcdn.com/image/fetch/$s_!wxY7!,w_1456,c_limit,f_auto,q_auto:good,fl_progressive:steep/https%3A%2F%2Fsubstack-post-media.s3.amazonaws.com%2Fpublic%2Fimages%2F25c9fd76-3f8f-49e0-ba9a-af15f8ca6cd3_900x618.png) その後、提案された建物の属性（税金、駐車場、建築家の設計評判）を変化させた実験を行いました。 結果 1：プロジェクトの美的品質は支持を決定づける大きな要因であり、駐車場や税収に関する懸念を上回っていました。 結果 2... ![image](https://substackcdn.com/image/fetch/$s_!GVFb!,w_1456,c_limit,f_auto,q_auto:good,fl_progressive:steep/https%3A%2F%2Fsubstack-post-media.s3.amazonaws.com%2Fpublic%2Fimages%2F420017ed-add4-475b-bebb-fd2b41f3c838_900x634.jpeg) 2 つ目の小話では、回答者に建物の画像を示しました。 結果はまた、視覚的な魅力と文脈への適合性が住宅に対する支持を強力に駆動しており、その効果は住居費の懸念よりもはるかに大きいことを裏付けています。 アドリアン・ピエツャク：その通りです！私が新たに発表した論文（タリ・メンデルバーグとの共著）ではこう問いました。『近隣環境』への懸念は現実のものなのか？（ネタバレ：はい、非常にそうです）。人々は伝統的なレンガ造りの建物を好むのでしょうか？（ネタバレ：いいえ）。そして、様式を変更して周囲に「馴染ませる」ことが支持を高めるのか？（ネタバレ：わずかばかりです）。 … 私たちは何を見つけたでしょうか。人々は背の高い建物が嫌いです（驚きではありません）。様式の影響は非常に小さかった（これは私たちが驚いた点です）。むしろ、人々は実際にはモダンで黒と白のラインスクリーン覆い（rainscreen cladding）を施した建物を*より好む*ことがわかりました！ この効果を駆動しているものは何でしょうか。それは主に高さです… 背の高い建物の様式を変更して、周囲の低い建物と同じ様式に合わせようとしても、ほとんど効果はありませんでした！ … つまり、一般的な人は実際に近隣の特徴（無害で、犬笛的な意味ではない文脈での）を心から気にしており、人々に住宅支持を得ることは、単にレンガ造りにすればよいほど単純ではないようです。均一性のためのゾーニングは逆効果となり、将来の密集化を困難にする可能性があります！ [論文全文はこちら] 歴史的保存活動が制御不能になっている 新しい美しさを可能にするのではなく、誰も欲しがらず価値を見出さない、しばしば醜く荒廃した既存の建物、時には単なる駐車場そのもののようなものを、もし請求書が提示されたら誰も決して支払おうとしないようなばかげたほど高いコストで「保存」しているのです。 実際にユニークで特別であり、歴史を持つ建物の一部を歴史的に保存する余地はあるのでしょうか？もちろんあります。しかし、90% 以上のケースではその逆です。 ヤシャール・アリ：ホワイトハウスが東翼のファサードの解体を開始し、トランプ氏のボールルーム建設を進めている。 アーマンド・ドマレフスキー：この国には、ホワイトハウスよりも駐車場に対する歴史的保存規則の方が厳しくなっているのです。 トランプ支持者たちが、私が彼が東翼のボールルームを壊したことに怒っていると考えるのは面白いですが、私はむしろ駐車場を住宅に置き換えることの難しさにずっと憤慨しています。 確かに。ボールルームを設置したり、既存の建物を取り壊してでもそれを行うことに対しては全く問題ありません。ただし、より優先すべきはオフィススペースの増加です。 問題は、歴史的保存要件やランドマークの大半が、率直に言ってばかげていることです。義務付けられるべき保存の適切な量はゼロではありませんが、関与するコストを正当化できる建物と詳細は非常に限られています。 ある特定の事例に人々が異議を唱える場合、それを解決する明白な方法があります。それは政府または民間団体、あるいはその組み合わせが関連する物件の入札を行い、それらを保存することを選択することです。あるいは同様に、ホワイトハウスの窓のように、特定の保存にかかる費用を負担することもできます。そうでなければ、保存する価値はありません。 階段は一つあれば十分 私は二階建ての階段に関する要件が馬鹿げていると確信していました。しかし、それがこれほどまでに馬鹿げたものだと知りませんでした。 サミュエル・ヒューズ：二階建ての階段規則について興味深い点は、政府自身がこの規制が悪いことを知っていたことです。政府自身の費用対効果分析では、そのコストが便益の294倍に達することが明らかになっています。 引用されたスレッドは、ロンドンが最近、わずか5%という極めて少ない住宅目標しか達成できていない理由を様々な観点から説明しています。もちろんいつもの話です。高層建築については、Building Safety Regulator（ビルディング・セーフティ・レギュレーター）からの新たな規制承認が必要ですが、ここには深刻な遅延が生じており、申請の30%しか承認していません。これは「起こり得ない」状況であるべきです。却下されるリスクを避けるために試みるのは非常に高価であり、70%という高い却下率がある場合、承認に必要な条件が何なのかを理解できるのは、実際に試してみて失敗する以外に方法がないことを意味します。 また、2 つの階段に関する要件も大きな問題です。特に、スペースの巨大な割合を無駄にする廊下に対する他の規則と組み合わさると、さらに深刻になります。一方の面しか持たない建物の禁止は、効率的なレイアウトをさらに困難にしています。自由保有者の土地収用もあり、より多くの建物を開発する意欲が大幅に低下しました。新たな埋立地税も導入されました。そのほかにも多数あります。すでに住宅が深刻に不足し、手が出せない状態にある都市において、ほぼ新しい住宅は建設されていません。 ゾーニングの暴走 通常以上にひどい状況ですが、この女性には気の毒に思いますが、これは笑えます。 Blightersort: 保険数理士として発言しますが、「1 から 100 の洪水氾濫原にある」という表現と、彼女が「今年は何年ですか？」と尋ねるやり取りは、まさに最高です。 頭では理解していても、基本的に誰も統計的に考えることはできないものですが、これをこのように実際に目撃すると、 Christoph Rehage: 私はかつて、一度に大量のエスタシー錠剤を摂取した男を知っています。彼は「平均して 100 回なら問題ない」という記事を読み、私をまっすぐ見つめてこう言いました。「私はもう 90 回ほどやったから、あと数回なら大丈夫だ」と。 Matrix Mysteries（2 分の動画あり）: この女性は 37 エーカーの土地を所有しています。それでも政府は、そこに小さな家を建てることができないと通告しました。「私が土地を所有しているのです。広大です。何が問題なのですか？」土地を所有していても、政府は依然としてその土地で何ができるかを制限しようとするのです。 ここには実際に問題があります。彼女が洪水氾濫原に建てたい家に対して、保険を付けたり救済措置をとったりすることを避けられないという点です。しかし、37エーカーの土地を持ちながらそこに家を一つしか建てられないと言われているのは、あまりにもおかしな話です。 より小さな別の例をご紹介します。 アレクシス・リバス：グッゲンハイム螺旋を歩いた人は5000万人に上ります。その間、36インチの壁から転落した人はいませんでした。しかし現在の建築基準はそれを危険だとみなし、42インチへの改修を要求しています。 5000万人もの安全な訪問が計画審査を通らない場合、本当の危険は壁にあるのではなく、官僚主義にあります。 エレベーター作戦 はい、私たちはまだエレベーター運転士の人件費を支払わされており、裁判所もそれを強制しています。 ダニエル・トルブマン：「不要な列車運転士を仕事創出のための雇用として維持するなら、エレベーター運転士も引き続き置くべきか？」という問いは地下鉄の自動化に関する議論でよく取り上げられる修辞的な質問ですが、組合の答えは皮肉抜きに『はい』です。 そして2023年、ある裁判官がその意見に同意しました！ ディラン・エスパー：ある時点でリベラル派は公共部門の労働組合について正直になる必要がある 接続問題 住宅を電力会社に接続しないことの限界コストは、誰もそこに住めなくなることです。したがって、明白な介入策として、電力会社が準備完了から3ヶ月以内に通知を受け取り、1ヶ月以内（正確な期間は交渉可能）に接続を提供しない場合、完成するまでその物件の市場賃料を支払う義務を負うというルールが考えられます。 アレックス・ワイス：9ヶ月経過してもまだ待機中。所有者は現在、LADWPからの許可証（C of O）が出るのを待っています。全くもってばかげています。 ![image](https://substackcdn.com/image/fetch/$s_!UcGV!,w_1456,c_limit,f_auto,q_auto:good,fl_progressive:steep/https%3A%2F%2Fsubstack-post-media.s3.amazonaws.com%2Fpublic%2Fimages%2Fec27624c-289c-4c97-8e9a-702f90457a65_1200x900.jpeg) この物件は賃貸開始の準備ができています！ David Moghaven: 狂気じみています。これは数年前にロサンゼルスで行われた私たちの開発案件の一つで起きた出来事です。この経験の後、私たちはロサンゼルスの開発を中止しました。リスクが高すぎます。時間は取引を殺します！！！LADWP（ロサンゼルス市水道局）はマフィアのようです。災難です。幸運を祈ります。 Max Dubler: 非専門家が、開発業者が意図的に新築物件を空室にして価格操作や金融犯罪を行っていると思い込んでいることを、私は本当に責められません。なぜなら、実際にこれが起こる理由はあまりにも馬鹿げているからです。 Alex Weiss: 私たちは先ほど電力供給を受けましたが、電源を入れた後でも、さらに検査のために遅延させられています。先日この写真を撮りました。ただ放置されているだけで、オーナーは銀行から圧力をかけられています。 え？裕福な開発業者が、電力会社が完成したアパートビルを電気に接続することを拒否しているせいで、毎月数十万ドルの損失を出しているというのですか？そしてこれは、住宅不足が危機レベルにある中で起こっていることなのです。私たちは一体何のためにここにいるのでしょうか？ Moses Kagan: 一般の人々が、これが開発業者にとってどれほど壊滅的な事態かを理解していないかもしれないので、説明させてください： このプロセスの段階では、このアパートビルを建設するために予算化されたすべての資金が引き出され、すでに支出されています。 つまり、この空家に対しては、維持費（固定資産税、保険、警備など）を支払うだけでなく、開発者は建設に要した全資金に対する利息も支払っていることになります。 開発者は、請負業者、建設融資者、出資者の後に支払いを受けるため、この遅延により、開発者はこの建物を建設するためのすべての仕事に対して利益がゼロになる可能性が非常に高いです。 私に2つの質問をさせてください： 1. あなたが個人的に莫大な財務リスクを負い、最も親しい人々を多数巻き込んで一緒に取り組み、3〜4年間働いた結果、利益がゼロになった場合、今後再び同じことをしますか？ そして 2. このような開発者が今後建設を行わなくなった場合、私たちが必要な住宅をどうやって確保すればよいのでしょうか？ ![image](https://substackcdn.com/image/fetch/$s_!C9fc!,w_1456,c_limit,f_auto,q_auto:good,fl_progressive:steep/https%3A%2F%2Fsubstack-post-media.s3.amazonaws.com%2Fpublic%2Fimages%2F5f3a3959-e3ab-4fd2-8e35-8868397d8534_1199x614.jpeg) つまり、両方が必要なのです。 手頃な価格の住宅（Affordable Housing） なぜ結局のところそれほど手頃な価格にならないのか不思議に思いませんか？振り返れば、兆候はありました。 ジェームズ・クロフォード：これがどうして現実なのか アレック・スタップ：シカゴで「手頃な価格の」住宅のユニット1つを建設するのに75万ドルもかかる理由が不思議です…  シカゴ・トリビューン：ビエルマ氏によると、この声明の主な問題は、開発者（およびすべての市契約業者）とその資金提供者に対して、奴隷制への投資や利益を得た記録があるかどうかを問うセクションにあることです。 「この対応には何百時間もの努力とコストがかかり、他の都市や州では要求されていない質問です」とビエルマ氏は述べた。「これは、コストを増大させ、民間資本がここで働くのを阻害する都市ができることの素晴らしい例です」。 アレック・スタップ：しかし心配しないでください。市長室は明確に、これが時間と金銭の完全な無駄であると告げます。 シカゴ・トリビューン：この情報を報告した結果として、市からの資金を拒否された団体はありません。 実際に手頃な住宅 実現する方法を知っています。かつては実現していました。しかし代わりに、それを禁止しています。 都市が「手頃な住宅」にこれほど焦点を合わせる理由の一つは、人々をホームレスから守っていた自然発生型の安価な住宅オプションを規制によって消滅させてしまったからです。 ライアン・プジッキー氏（ベン・ファーナス経由）：ルームハウス、宿泊施設、安宿など、様々な名称で蔑称として呼ばれてきたSROs（単身者向け住居）は、社会経済的階層の最下位にいる人々に対して手頃な市場価格の住宅を提供していました。SROsは furnished single rooms（家具付き単室）を個人向けに専門とする最も安価な形態の住宅ホテルでした。通常、台所と浴室は共有されていました。1924年の典型的なSROの家賃は、現在の価値で月額230ドルでした。 ライアンが示す通り、また私が以前取り上げた通り、SROs（単身者向け住居）の破壊は非常に意図的なものでした。SROsは本質的にほぼどこでも違法です。 ここで先例規制について語るのに最適な場所です。 SRO の問題点は、都市に望ましくない人々、つまりホームレスの境界線にいる人々や破産している人々、あるいはすべての収入を故郷へ送金したいと考えている人々などが、SRO を賃貸しようとする点にあります。彼らをあなたの都市や町に住まわせるつもりはありません。もしあなただけが SRO を許可し、他が許可しないなら、あなたは洪水に遭うことになります。 もしすべてが SRO を許可するなら、問題はありません。SRO が必要な人々はそれを得られ、スタートアップ段階の人々は低賃金の仕事でも生活でき、ある程度の貯金をすることも可能になります。運が悪く路頭に迷った際にも、路上で過ごすことを避けるために必要なものは非常に少なく、残りのホームレスを路上から引き揚げるコストもはるかに低く抑えられます。 したがって、すべての人が SRO の許可を義務付ける連邦法（あるいは少なくとも州法）を制定すれば、この調整問題が解決します。SRO という独自の住宅クラスを作成し、他の住宅が許可される場所であればどこでも、または各都市の特定の区域などで許可することを義務付けるのです。 明白な反論として、「SRO での生活は許容できないので、むしろ禁止すべきであり、人々に住宅にさらに多くの費用をかけるよう強制すべきだ」というものがあります。しかしこれは往々にして彼らにとって明らかに著しく悪影響であり、しばしば路上へ追いやる結果となります。また、これにより残りの住宅ストックの賃料も大幅に上昇します。 安価な住宅のみでは状況はさらに悪化する この時点で私を驚愕させるには相当な努力が必要ですが、「支援付き多戸建て住宅（Supportive Housing Multifamily Housing）」について学ぶことでその役目を果たしました： Right Angle New Network: 速報 - カリフォルニア州上院は SB 549 を可決し、ロサンゼルス郡に対して火災で焼失した敷地を最小限の費用で購入し、低所得者向け住宅へ転換する権限を与えました。これは、ガビン・ニューサム知事が家屋所有者に対し、政府主導による不動産転換は行わないと以前保証していた内容に直接反するものです。 Confirmed Miscer: ところで、これは単なる「低所得者向け住宅」よりもはるかに深刻な事態になる可能性があります。 SB 549: 「支援付き多世帯住宅」として認定されるためには、プロジェクトは入居者の少なくとも 40% をホームレスの人々、あるいは過去に少なくとも 15 日間を「刑務所、病院、収容施設、精神疾患治療機関」で過ごした個人に提供しなければなりません。 Daniel Eth: この提案にはいくつかの歪んだインセンティブが含まれていますね。巨額の賄賂を配布し、それをホームレスであること、重度の病気であること、あるいは犯罪者であることを条件とするのは、全く新しい次元の話です。均衡状態を解決する時期が来たのかもしれません。15 日間刑務所に収容されるか、一時的にホームレスになるために、あなたはいくら支払われる必要があるでしょうか？ 「低所得者向け住宅」の別の形で、さらに悪化するのは子供を禁止することです。ああ、すみません、私が言いたかったのは「55 歳以上のシニア専用」ということです。そうすれば、「子供がうるさく学校が必要」といった面倒な懸念なく、すべての補助金と追加許可が付随する「低所得者向け住宅」を建設することが認められます。多くの人が子供の隣に住みたいと考えていますが、多くの人にはそうではありません。特に貧困層の子供についてはその傾向が強いです。一方、貧困層の高齢者はトラブルや費用を生み出しません。 これは両方の世界における最悪の状況です。18 歳以上や 25 歳以上を禁止することは違法であると言えないため、子供たちを排除するには 55 歳以上とする必要がありますが、多くの高齢者がこれを望んでいないという事実があります。その結果、これまでにない若者から高齢者への移転が生じ、他のすべての問題にさらに拍車をかけることになります。 理論上、もしこの負担となる補助金が存在しなければ、これはそれほど重要ではないはずです。55 歳以上の居住者のための住宅を大量に建設すれば、それは別居していない人々を対象とすることになり、結果として住宅コストが低下します。なぜなら住宅は基本的に代替可能だからです。問題は主に、関与する補助金や「手頃な価格」に関する要件にあります。 また、子供たちは騒がしく物を壊し、学校などのインフラを必要とするため、それに応じてより多くの料金を請求できるべきだという主張も妥当でしょう。ただし、その際にも子供たちが社会にもたらす利益を考慮に入れる必要があります。 敵は誰か思い出せ 動画はリンク先にあります。説明文は非常に正確です。彼女は実際にそうしました。 Joe Cohen: ロスアンゼルス市議会のイメルダ・パディラ議員が、手頃な価格の住宅プロジェクトを 6 ストーリーから 3 ストーリーに縮小し、EV（電気自動車）充電スペースを追加するよう強制した際、ロベットの顔を見てのこと ![image](https://substackcdn.com/image/fetch/$s_!xAZb!,w_1456,c_limit,f_auto,q_auto:good,fl_progressive:steep/https%3A%2F%2Fsubstack-post-media.s3.amazonaws.com%2Fpublic%2Fimages%2Fee53684a-7c3e-44a4-8e04-63868b64859b_900x677.jpeg) パディラ市議が、地区の住民のために住宅をより手頃な価格にする取り組みの一環として、「開発業者に安価住宅プロジェクトの規模縮小を強制する」ことを例に挙げたという事実がいまだに信じられません！ Anechoic Media: このアイン・ランドの悪役のような人物が、英語圏のすべての都市で同時に土地利用の支配権を掌握した経緯はどういうものなのでしょうか？彼らは自らが引き起こす被害を誇らしげに語り、「開発を止めることこそが自分たちが目指すべきことだ」と本気で信じているのです。

住宅ラウンドアップ第14回：あなたはそれを建てられない

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